存在的问题及对策

成本法中首先要解决的问题是对成本的认识。这里的成本是不同于一般的会计成本。它是社会成本、机会成本,而不是一般的个别成本;是指对于房地产的购买者而言所需支付的全部金额,而不是指对于开发商而言的开发成本,即它不仅包括开发商的开发成本,也包括开发商的正常利润和应纳税金。应该注意的是这里的成本是指待估房地产在估价时点的重新建造成本,而不是其原始建造成本(历史成本)。另一难点是待估房地产的折旧的求取。在中国房地产估价师学会组织编写的《房地产估价理论与方法》一书中,认为新建房地产采用成本法估价一般不扣除折旧,旧房地产扣除的折旧包含有物质折旧、功能折旧和经济折旧。这里的经济折旧又称外部性折旧,是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失,包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、环境污染、交通便利度、城市规划改变、政府政策变化等。

针对该问题,笔者有与其不同的见解。第一,的确房地产的价格不仅仅取决于其花费的成本,有许多诸如供求关系、自然环境、规划、社会经济等外部因素很大程度上影响着房地产的价格。但这些外部因素不应该片面地认为是“折旧”,它们不仅可以是不利的因素,也可以是有利的因素,如某宗房地产原本是座落于某郊区,后由于政府将在该郊区新建开发区,那么,这宗房地产的价格就有很大的上涨幅度。因此,这些因素不能归在经济折旧这一项中。第二,这些外部因素不仅影响了旧房地产,还影响着新建房地产,所以,在新建房地产估价的公式中也应该有所体现。第三,公式中将土地与建筑物相分离。这是不现实的,因为一幢房子除非座落在某个地方,否则它是没有任何价值的。而且无论从生产力角度不是从投资者愿意支付的角度来看,土地和房子的市场价值都是不能分开确定的。鉴于此,建议在公式中将这些外部影响因素单列为一项,而折旧中仅包含物质折旧和经济折旧。即公式为:

待估房地产价格= (重新购建价格—折旧) ×外部影响系数,

外部影响系数则是取决于除成本外的房地产其他影响因素,它是一个百分数。对于外部影响系数的求取,可以通过市场法,或利用定量分析外部影响因素来确定。